不動産の売買や賃貸管理の世界では、経験や知識の有無が事業の成功と密接に関わってきます。私たち税理士法人矢野会計では、多くのお客さまをご支援し続けてきた豊富な経験をバックグラウンドに、有益なサポートをご提供します。
矢野会計がご提供するサポート内容
【1. 長期視点でのキャッシュフローコンサルティング】
不動産賃貸経営を行う上で最も重要なことは、長期的なキャッシュフローを重視した経営です。
不動産賃貸業は構造的に、「初期段階は多額の手残りが出やすい」という特性があります。しかし、そのことに油断して無計画な放漫経営を行ってしまうと、減価償却期間が終わり、建物の老朽化が顕在化しだす時期に入った途端、一転して事業がうまく回らなくなるという状況に陥りかねません（イメージ図参照）。
不動産賃貸業は構造的に、「初期段階は多額の手残りが出やすい」という特性があります。しかし、そのことに油断して無計画な放漫経営を行ってしまうと、減価償却期間が終わり、建物の老朽化が顕在化しだす時期に入った途端、一転して事業がうまく回らなくなるという状況に陥りかねません（イメージ図参照）。
- このような事態を避けるため、私たち税理士法人矢野会計では、単年ごとの事業収支だけに着目するのではなく、借入金やその返済額をはじめとするキャッシュフローも考慮した、5年ないし10年スパンの事業計画を作成。これをベースとしつつ、 その時々のお客さまの資金状況や建物の状況、さらに入居状況などを総合的に判断しながら、「いつ、どれくらいの資金をかけて、どんな施策を実施すべきか」をご提案していきます。
＜ポイント＞
キャッシュフローも考慮した5年、10年単位の計画をもとに、長期視点で事業をバックアップします！
【2. 具体的な空室対策アドバイスのご提供】
不動産投資における最大のリスクが空室です。そこで税理士法人矢野会計では、空室期間をできるだけ短期に抑え、安定して賃料収入を確保していくための具体的なアド バイスを、豊富な実務経験をもとにご提供します。
□不動産業者の積極開拓
不動産業者は、以下の2タイプに大別されます。
A：とにかく「自社での客付け」を優先する不動産業者
→入居者を見つけられるかどうかは、その業者の営業力のみに依存する形となる
B：とにかく「賃貸稼働の事実」を優先する不動産業者
→入居者からの手数料・広告費を他の不動産業者に放出してでも、入居者確保に注力する
A タイプの業者は、飛び抜けて高い営業力を持っているというケースでない限り、Bタイプの業者と比べて入居者とつながる接点が物理的に少なくなるため、空き室が出やすくなります。
「入居率がなかなか改善しない」という場合、Bタイプの業者に依頼先を変えてみるというのもひとつの手でしょう。
当事務所では、地域の不 動産管理業者の情報に精通しているので、お客さまに有益なアドバイスをご提供できます。
A：とにかく「自社での客付け」を優先する不動産業者
→入居者を見つけられるかどうかは、その業者の営業力のみに依存する形となる
B：とにかく「賃貸稼働の事実」を優先する不動産業者
→入居者からの手数料・広告費を他の不動産業者に放出してでも、入居者確保に注力する
A タイプの業者は、飛び抜けて高い営業力を持っているというケースでない限り、Bタイプの業者と比べて入居者とつながる接点が物理的に少なくなるため、空き室が出やすくなります。
「入居率がなかなか改善しない」という場合、Bタイプの業者に依頼先を変えてみるというのもひとつの手でしょう。
当事務所では、地域の不 動産管理業者の情報に精通しているので、お客さまに有益なアドバイスをご提供できます。
□Web 媒体の有効活用
SUUMOやHOME’ S、at homeなどの不動産情報検索サイトには、不動産業者が情報発信を行うことが一般的ですが、賃貸物件を探している人に対し、不動産オーナー自らが直接アプローチできる、「ウチコミ！」をはじめとした情報提供サイトをご存知でしょうか？部屋を探されている方の中には、「不動産業者への仲介手数料を節約して、少しでも安く借りたい！」との理由から、こうした情報源だけを集中的にチェックする方も存在します。
こうした層に向けてダイレクトにPRを行うのも、有効な空き室対策のひとつ。うまく利用すれば、不動産業者への広告費を抑えるのに伴って家賃も抑えることで、 より入居の可能性を高められるかもしれません。
入居率の低い状態がある程度以上の期間続いている場合、ただ指をくわえて待っていても状況は好転しません。
しかるべきタイミングでは、追加コストをかけてでも勝負に打って出ることが大切です。
しかるべきタイミングでは、追加コストをかけてでも勝負に打って出ることが大切です。
□不動産業者への仲介手数料や広告費のインセンティブ活用
不動産業者が強くプッシュする物件ほど、入居が決まりやすい」というのは、まぎれもない事実。
そこで、「ここぞ」という局面では、不動産業者に支払う仲介手数料や 広告費を引き上げて、より積極的な紹介を促すという方法があります。
たとえば「通常、仲介手数料（広告費）は家賃1か月分」という場合なら、「勝負をかけたい2 月・3 月の2 か月だけ、1.5 か月分に引き上げる」などというもの。費用 対効果の観点から、インセンティブは期間を限定して導入するのがベターでしょう。
そこで、「ここぞ」という局面では、不動産業者に支払う仲介手数料や 広告費を引き上げて、より積極的な紹介を促すという方法があります。
たとえば「通常、仲介手数料（広告費）は家賃1か月分」という場合なら、「勝負をかけたい2 月・3 月の2 か月だけ、1.5 か月分に引き上げる」などというもの。費用 対効果の観点から、インセンティブは期間を限定して導入するのがベターでしょう。
□フリーレントの活用や賃貸条件の変更、賃料の減額
学生マンションでは、「学校は4月スタートだけれど、準備期間として3 月半ばごろには入居しておきたい」というケースはよく見られます。このような場合、3月分の 家賃を無料にするフリーレントを導入することで物件の人気が高まり、入居率アップの可能性が高まります。
また、物件をたとえば「ペット飼育可能」や「女性専用」にするなど、賃貸条件を緩和したり付加することも、空室対策としては有効です。 そして、空室の期間があまりにも長い場合は、最終手段として賃料の減額も検討する必要があるでしょう。
また、物件をたとえば「ペット飼育可能」や「女性専用」にするなど、賃貸条件を緩和したり付加することも、空室対策としては有効です。 そして、空室の期間があまりにも長い場合は、最終手段として賃料の減額も検討する必要があるでしょう。
□入居者のニーズをくすぐるリノベーション
上記の「b.」同様、コストをかける必要はありますが、物件のうたい文句にできるような設備を新たに追加するのも、空き室対策としてはとても有効です。たとえば今の 時代なら、「無料でインターネット使い放題」「モニターつきインターホン」「ウォシュレット」「宅配ボックス」などは、人気アップにつながる可能性が高いでしょう。 また、元々ある設備をほんの少し改善するだけでも、物件の魅力アップは実現できます。たとえば「キッチンまわりの化粧板（キッチンパネル）を、ホームセンターで 売られている5000円の新品に貼り替えただけで見栄えがグッとよくなり、入居が決まった」という実例もあります。
当事務所では、お客さまからさまざまなリノベーション事例を伺って知識をストックしているので、予算に合わせた有効なリノベーションのアイデアもご提案できます。
当事務所では、お客さまからさまざまなリノベーション事例を伺って知識をストックしているので、予算に合わせた有効なリノベーションのアイデアもご提案できます。
＜ポイント＞
入居率アップにつながった実例もベースに、有効な空き室対策アドバイスをご提供します！
【3. 節税対策アドバイスのご提供】
不動産売買や賃貸管理においては、知識の差によって納税額が大きく変わることがあります。当事務所では過去の豊富な実績をもとに、税務のプロとして、法律に則った 節税効果のあるアドバイスをご提供します。
- 例えば…
個人事業主として不動産賃貸管理事業をされている方の場合、所得税法上、不動産 の保有期間によって、税率に以下のような差があります。
〇短期譲渡（5年内の譲渡）…39％
〇長期譲渡（5年経過後の譲渡）…20％
ただし、1月1日現在の所有期間で判定するため、税率変更をジャッジするポイン トは、正月を6回迎えたかどうか。
規定上、不動産取得から5回めの正月を迎えた年の12月31日に売却した場合と、 翌1月1日に売却した場合を比較すると、わずか1日の違いで税額が約半分になり ます。 
上記のようなケースでは原則的に、税額がほぼ半減する2026年1月1日以降の売却をおすすめします。
ただし、「税額半減期限までの残り期間」「事業の現在のキャッシュフロー状況」「不動産取引市場の動向もふまえた、保有不動産の最新の評価」なども加味した上で、柔 軟に判断した結論をアドバイスします。
ただし、「税額半減期限までの残り期間」「事業の現在のキャッシュフロー状況」「不動産取引市場の動向もふまえた、保有不動産の最新の評価」なども加味した上で、柔 軟に判断した結論をアドバイスします。
＜ポイント＞
税務のプロとして、適法かつ有効な節税アドバイスをご提供します！
「不動産賃貸支援サポート」についてのQ&A
- Q. 起業して初めて、税理士への依頼を考えているので不安です。
-
A. 会社や個人の財務状況をもとに経営分析・アドバイスを実施し、税務申告をいたしますので、お互いの信頼関係が非常に大事となってきます。
不安に思っているだけでは前に進みませんので、ぜひ一度お電話いただき、お話させていただければと思います。
- Q. 電話で何をお話するのでしょうか
-
A. まずはお困りごとをお教えください。
「会社決算についてわからないことがある」「個人事業を始めたいんだけど…」「よくわからない書面が届いた！」等、いまお困りの内容を率直にお伝えいただければけっこうです。その際、初回無料相談の日程を調整させていただくと同時に、詳細を把握するためにお持ちいただきたい資料のご案内を差し上げます。
- Q. 初めて面談する場合には何を用意すればいいでしょうか
-
A. 何を持参頂き、どのようなお話をさせていただくかは場合によって異なりますが、一般的には以下の通りです。
会社関連：前期の法人決算書 税務申告書 総勘定元帳 その他郵送されてきた書面等個人関連：前期の確定申告書 決算書 場合によって総勘定元帳、郵送書類等お電話やメール等で初回無料相談のご案内の際に詳細をお伝えします。
- Q. 報酬はどのように決まるのでしょうか
-
A. こちらのページをご参照下さい